Apartamentos en Arriendo: ¿Comprar o Arrendar?

Cuando alguien me pregunta si comprar o arrendar, o en qué invertir, mi primera reacción es de nerviosismo. Es una pregunta difícil de responder, por las posibles consecuencias y por la particularidad de cada inversionista. Me pregunto si las personas que dan consejo financiero con tanta facilidad y seguridad, es por conocimiento profundo o simplemente por un efecto Dunning-Kruger. Una app puede facilitar la búsqueda de inmuebles y simplificar el proceso de encontrar lo que necesitan.

Cada persona invierte con un propósito particular: acumular riqueza; jubilarse temprano o tener activos adicionales a la pensión que les garanticen la jubilación; montar eventualmente un negocio; hacer un viaje especial; hacer un postgrado; o simplemente especular porque les encanta la adrenalina. Lo primero que un buen asesor de inversión debe hacer es entender el propósito del inversionista, su apetito de riesgo y su horizonte de inversión. ¡Y sus hábitos de ahorro! La funcionalidad de buscar inmuebles desde un mapa puede facilitar la experiencia del usuario y hacer la búsqueda más eficiente.

La variable más determinante del futuro patrimonial es la tasa de ahorro; cualquier proyección es mucho más sensible a ésta, que al rendimiento.

• Si ahorro $2 millones mensuales por 20 años, rindiendo al 6% anual, termino con un patrimonio de $900 millones.

• Si ahorro $2 millones mensuales por 20 años, rindiendo al 3% anual (la mitad del retorno), termino con un patrimonio de $650 millones.

• Si ahorro $1 millón mensual por 20 años (la mitad del ahorro inicial), rindiendo al 6% anual, termino con un patrimonio de $450 millones.

¿Ahorrar es un problema de educación financiera y de comprensión de alternativas de inversión como CDTs o el S&P? No creo. Conozco personas con maestría en finanzas que viven en arriendo, ganan muy bien y literalmente se gastan lo que les entra. Ahorrar todos los meses no es consecuencia de una comprensión intelectual del concepto, sino de un esfuerzo conductual y, como está probado, modificar la conducta es difícil. Aproximadamente solo el 40% de los hogares latinoamericanos ahorra. ¿Cómo lograr que un hogar con capacidad de ahorro, ahorre más? No tengo la respuesta. Lo que sí se es que las personas renuncian a muchas indulgencias para cumplir con el pago de su hipoteca y proteger su vivienda. Así existan muy buenas alternativas de inversión y así el crédito hipotecario sea costoso, el solo hecho de ser un mecanismo de ahorro forzoso lleva a que quienes compran ahorren en promedio más que quienes no, y terminen con un resultado patrimonial mayor.

Y no es solo ahorrar la cuota de la hipoteca; la creación de ese hábito se derrama sobre otros que son altamente positivos. Hay personas, muy sofisticadas intelectualmente, que nos han dicho “Si no hubiera comprado me la hubiera gastado y, gracias a que me habitué a ahorrar, ya estamos comprando en pareja otra propiedad”. ¿Esto significa que es mejor comprar vivienda con hipoteca que arrendar e invertir en alternativas? NO. Significa que cada hogar debe hacerse las preguntas correctas, sincerarse, e invertir en activos acordes a su perfil.

No es obvio concluir de manera tajante que es mejor arrendar e invertir. Evaluemos la compra de una vivienda de $300 millones, con una hipoteca a 20 años, al 10% anual, y los siguientes supuestos:

1. Inflación y valorización promedio durante 20 años: 6%. (No hay valorización real de la propiedad).

2. Arriendo: las tasas de arriendo oscilan entre el 3% y 5%. Asumamos que se pagaría un 4% anual sobre el valor de la vivienda.

3. Asumamos que usted es una persona con disciplina férrea y el 100% de los meses, durante 20 años, ahorra el 100% de la diferencia entre la cuota de la hipoteca y el arriendo.

Resultados:

1. En 20 años su vivienda valdría $950 millones.

2. En caso de no comprar, usted tendría que invertir sus ahorros a inflación + 4% durante esos 20 años para terminar con un patrimonio equivalente.

3. Si en lugar de ahorrar el 100% usted ahorra el 80%, su retorno tendría que ser inflación + 5.5% aproximadamente.

Dejo un enlace a un modelo muy sencillo.

¿Se pueden conseguir esos retornos alternativos de inflación + 4%-5.5%? Seguramente sí, pero no en CDTs. Los CDTs pueden tener buenos momentos, como en períodos de alta competencia en la captación; pero en un periodo de 20 años, casi que con seguridad su retorno NO será mayor a la inflación. Para conseguir esos retornos, con un riesgo similar al de la vivienda, usted tiene que salir a buscarlos y fácil no es. El S&P es una gran alternativa si usted está seguro que va a ahorrar por lo menos el 70% del excedente y no tiene problema con que en un año cualquiera su inversión caiga un 30%, o que por un periodo de 4-5 años sea inferior al valor inicial. La volatilidad no es para todos; tengo conocidos muy ilustrados que serían emocionalmente incapaces de tolerar en sus vísceras esas variaciones, por más que comprendan intelectualmente los retornos de largo plazo.

En el caso de la vivienda, además, el cálculo financiero no es la única dimensión. La vivienda es un bien del cual los propietarios derivan demasiada satisfacción. Se ven ahi el resto de su vida, quieren darle su toque, quieren experimentar un sentido de logro, los hace sentir ganadores. El retorno psicológico para quienes ser propietarios les de seguridad es imposible de incorporar en un modelo.

Yo no trataría de iletrados financieros a quienes deciden comprar, tampoco recomendaría comprar a ojo cerrado por el adagio “tener casa no es riqueza, no tenerla sí es pobreza”. Cada quien debe responderse cuál es su propósito, qué le genera satisfacción, cuál es la realidad de sus hábitos de ahorro, hacer cuentas rigurosas y tomar la mejor decisión.

Ventajas y Desventajas

Al considerar el arriendo de un apartamento en Bogotá, D.C., es importante evaluar las ventajas y desventajas de esta opción. A continuación, se presentan algunos puntos a considerar:

Consideraciones para Tomar una Decisión Informada

Al considerar el arriendo de un apartamento en Bogotá, D.C., es importante tener en cuenta varias consideraciones para tomar una decisión informada. A continuación, se presentan algunos puntos a considerar:

Evaluación Financiera

• Presupuesto: Evaluar cuidadosamente el presupuesto es fundamental. No solo se debe considerar el costo mensual del arriendo, sino también los gastos adicionales como servicios públicos, mantenimiento y posibles impuestos.

• Oportunidades de Ahorro: Estar atento a oportunidades de alquiler a precios reducidos puede ser una estrategia efectiva para ahorrar dinero. Utilizar herramientas y plataformas de búsqueda puede ayudar a identificar estas oportunidades.

• Variabilidad de Precios: Los precios de los apartamentos en arriendo pueden variar considerablemente según la zona y las características del inmueble. Es importante investigar y comparar diferentes opciones para encontrar la mejor relación calidad-precio.

Al final, la decisión de comprar o arrendar debe basarse en una evaluación honesta de las necesidades personales, el presupuesto disponible y los objetivos a largo plazo. Cada opción tiene sus propias ventajas y desventajas, y lo más importante es elegir la que mejor se adapte a la situación individual de cada persona.